大发PK10代理:融資渠道全方位收緊 下半場房企如何守住「錢袋子」

最新资讯 2019年09月20日 0:01

融資渠道全方位收緊 下半場房企如何守住「錢袋子」

融資渠道全方位收緊 下半場房企如何守住「錢袋子」

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對於房企如何捂緊自己的「錢袋子」♀,黃立沖坦言↑⊿▽,「現在沒有什麼好的做法?,只能夠在可能的情況之下盡量套現∵▽,盡量降價出售□,總之是『要錢不要貨』☆♂,減少資產;第二方面∟◇♂,盡量停止土地投資∟☆∵,先消化手頭上的土地儲備?⊿△,減少還款付息的壓力☆♀⊿。」

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來源:每日經濟新聞每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝房企融資渠道正在進一步收緊♂⌒?。自4月份中央重申「房住不炒」定位和「堅持結構性去槓桿」、銀保監會5月17日下發《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知》開始♂♂,融資環節加強監管的信號被不斷釋放♂☆。

進入下半年?◇π,房企無論在信託貸款、開發貸還是海外發債方面都受到了更大限制☆。7月12日發改委發佈通知△,限制房企海外發債只能用於償還一年內債務;7月20日房地產信託放行標準規定項目公司擁有房地產開發二級資質;8月30日↑,銀保監會又發佈了《關於對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報》▽∵?,對中小銀行違規為房地產項目提供融資進行了批評☆△?。

但伴隨着高票息、長久期、附加贖回條款並伴隨利率調整條款△⊿♀,令永續債成為高懸在房企頭頂的一把雙刃劍π□。同策研究院日前發佈的《2019年1~8月40房企融資利率排行榜》顯示⊙,40家典型房企在前8個月的133筆融資中♂,其中14筆融資利率高於10%◇,利率介於8~10%之間的19筆π♀∵,最高利率達15.5%∟⊙。

黃立沖預計◇↑,「今明兩年π,即未來的三個月加上明年♂⌒♂,將會有一些中型、甚至大型房企出現償付困難的現象♂。其實2019年已經是很多小型或微型房企暴雷期了∵?⌒,未來兩三年情況會更加嚴重♂▽。」

對於企業而言∟π,未來最大的風險◇∵,除了資金的流動性┊⊙☆,還有外債♂〇。黃立沖指出∵⌒,「企業的現金、凈資產、利潤、收入◇⊙,全部以人民幣計價♂⊙⊿,如果人民幣貶值◇△,那麼外債成本將進一步提升;如果他的債務是10%出頭☆,加上其他的融資成本⊿↑♂,那這個絕對是房企很難承受的〇♀□。」

國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖告訴《每日經濟新聞》記者⊿,「凈負債率的上漲意味着房企手中的現金大幅度減少∴,也就是房企的流動性出現了問題☆◇♂。無論是上市還是非上市房企∵,已經非常明顯π。」

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財經評論員嚴躍進向《每日經濟新聞》記者指出﹡,「房企是否會去融資∟♂﹡,和其資金面有關△。若是房屋銷售不錯同時負債數據不是太高﹡?,那麼其實融資方面不會太緊迫△☆♀。而對於其他房企來說◇,只要銷售不好或者說原有的債務壓力過大♂﹡,這個時候都會積極去融資π∵,進而緩解資金壓力☆?,從這個角度看⊿↑,融資方面房企也會形成分化⊿◇。」

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而穆迪9月4日的一份行業深度研究報告顯示◇,2019 年下半年受評開發商境外發債將下降↑△。預計今年下半年開發商的境外發債額將低於上半年ππ,原因則包括開發商的再融資需求較低、部分開發商上半年已用完發債額度等♂┊π。此外↑,7月份監管部門還發佈了開發商境外發債新限制∟。

銷售受阻也在挑戰房企流動性↑∴。「由於限價政策﹡,目前商品房銷售價格保持穩定﹡⊿,其實某種程度上也導致房地產的流動性遇到越來越大的挑戰?﹡⊿,這個挑戰來自於限制貸款、房子難賣〇♂,也包括房企融資渠道受到一定擠壓〇。」黃立沖表示?。

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穆迪認為◇△?,B2及以下評級、財務實力較弱的小型開發商融資渠道較窄﹡∟,因此將比其他受評開發商面臨更高的境內外債券市場再融資風險┊?。由於運營環境困難∟,預計投資者和銀行將保持謹慎立場△∴♂。

凈負債率達五年高位克而瑞監測數據顯示▽♀△,2019年上半年□□☆,174家房企的加權凈負債率(永續債作為權益)約為91.37%π∴,達2015年以來的最高值♂〇,而59.9%的企業凈負債率上漲⊙♂。其中70家重點房企的加權凈負債率為95.37%??。

「這個還是次要的♂♂⌒。」黃立沖解釋說⊙,「假如人民幣匯率下調∟?☆,投資者會很擔心償貸能力♂,投資者不希望債務償還不了↑,到那個時候房企籌措資金將更加困難∵。另外⊙π,當企業出現問題的時候〇,永續債對企業來說也是『債』▽。客觀來說要評估一個企業的能力↑?,是要考慮永續債的♀。」

《每日經濟新聞》記者注意到?,上半年房企整體負債水平已處於近五年來的高位┊↑?,而未來境內外融資環境仍不樂觀┊?。在融資渠道全方位收緊的背景下☆⊿∵,房企如何才能守住自己的「錢袋子」□?

值得關注的是?⊙♀,境內融資受阻?,內地企業赴港發行永續債熱情高漲〇◇。與國內不同的是▽,按照香港的會計準則↑∟∵,永續債在港股年報里作為「永久資本工具」計入「權益」項而非負債△⊙〇,同時由於增加了分母∴⊙▽,從而能起到降低負債率的作用△。

據克而瑞監測數據♀∴,上半年70家重點房企中有28家持有永續債△,而且上半年永續債總量達到1591億元▽。如果把永續債計入凈負債率〇,那麼上述凈負債率91.37%還將升至97.73%♂⊙。

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如何應對融資困局即便是典型房企?△□,融資環境也大不如前⌒∟∴。8月單月☆△♂,同策研究院監測的40家典型房企融資規模僅368.26億元♂,環比大幅下降近六成﹡□♂。

從各梯隊的企業表現來看〇π▽,TOP10房企凈負債率為85.48%〇⌒,除保利發展的凈負債率實現下降外﹡,其他房企的凈負債率均有小幅上漲⊙。

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多家機構均表示⌒,在此背景下□┊∵,各房企應將重點放在銷售回款□◇,從而保證自身財務健康☆。嚴躍進對此認為♂〇△,「從實際過程看?⌒□,很多銷售數據也在降溫π,所以後續房企還是應該基於銷售周期和貸款周期等進行合理籌劃?∟。房企更需要在控費控成本等方面有較好的表現∵,這樣才可以形成更好的發展態勢◇∟。」

據Wind統計∴?,房企境內債券發行額也有所下降□。截至8月28日⊙⊿,發行額為34億元人民幣(4.75億美元)□,遠低於7月份的165億元人民幣 (23億美元) 〇□。

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